Rappel sur les règles à respecter pour résilier un bail d’habitation

>> SI VOUS ÊTES LOCATAIRE :
Les congés du locataire sont régis par les dispositions des articles 12 et 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Le locataire de son côté peut donner congé à tout moment (article 12 Loi du 6 juillet 1989). Il devra respecter un préavis de trois mois qui peut être ramené à un mois dans les cas suivants :
• d’obtention d’un premier emploi
• de mutation,
• de perte d’emploi
• ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi,
• locataires âgés de plus de soixante ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile
• locataires bénéficiaires du RSA
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.
Si c’est le locataire qui a résilié le bail, pendant le délai de préavis, le locataire est redevable des loyers et des charges sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
Le locataire est déchargé de son obligation de paiement à la remise des clés.
>> SI VOUS ÊTES BAILLEUR :
Les congés du propriétaire sont régis par les dispositions des articles 10, 11, 13 et 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Le bailleur ne peut adresser congé à son locataire que pour l’échéance du bail et en respectant un délai de préavis de 6 mois (article 15 Loi du 6 juillet 1989). Le congé doit par ailleurs être nécessairement fondé sur :
• un motif légitime et sérieux (notamment l’inexécution par le locataire d’une obligation figurant au bail)
• une volonté de reprendre l’immeuble pour l’habiter
• la volonté de vendre l’immeuble
Si le bailleur ne donne pas congé le contrat de bail est soit reconduit tacitement (si nul ne se manifeste) soit renouvelé (si les parties, bailleur et locataire, se rapprochent pour signer un renouvellement du bail). Ainsi, à la différence du locataire, le propriétaire bailleur ne peut pas donner congé en cours de bail, à moins que le locataire ne respecte pas ses obligations et que le propriétaire demande la résiliation judiciaire du contrat de location ou la mise en jeu de la clause résolutoire.

Le bailleur qui souhaite renouveler le contrat de bail à son locataire et augmenter le loyer devra lui adresser un congé avec offre de renouvellement.
Le congé du bailleur sera adressé au locataire. Des règles spéciales concernent les époux et les partenaires d’un PACS, ainsi que les personnes âgées à faibles revenus.
Pour les congés donnés par le bailleur : Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier.
Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.

Si c’est le bailleur qui a résilié le bail, pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.
A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués
>> DANS LES DEUX CAS :
Au terme du préavis, un état des lieux doit être « établi contradictoirement par les parties lors (…) de la restitution des clés, ou à défaut par huissier de justice » L’état des lieux doit être dressé, soit :
• Contradictoirement, entre les parties lors de la remise des clés ou de leur restitution. L’état des lieux se borne à constater une situation de fait. Par suite, il conserve sa valeur probante même s’il a été établi en un seul original et sauf si la preuve contraire est faite. Il ne saurait alors donner lieu à aucune rémunération.
• Unilatéralement par le bailleur n’a aucune force probante et n’est pas opposable aux locataires, dès lors qu’il n’a pas essayé d’appeler les locataires après leur départ à l’adresse qu’il connaissait. En faisant dresser unilatéralement l’état des lieux, hors la présence des locataires, sans même les convoquer, ni leur dénoncer le constat d’huissier et en faisant exécuter les travaux de remise en état, les locataires, privés de la possibilité de déterminer ce qui pouvait relever des réparations locatives ou non ne peuvent être condamnés à rembourser le paiement des travaux.
Dans l’hypothèse où aucun état des lieux n’est signé en fin de bail, le bailleur ne peut invoquer l’absence de cet écrit pour justifier la poursuite du bail et le paiement des loyers.

La fin du délai de préavis emportant la fin des effets juridiques du contrat de location, le propriétaire se verra contraint de restituer l’éventuel dépôt de garantie.
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.
Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.
A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.

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