Des hauts et des bas
Ainsi, le nombre annuel de transactions de maisons individuelles(dans le neuf et l’ancien) est en baisse de 12 % à février 2012, il atteint même – 26 % dans l’ouest de la France (Pays de Loire). En ce qui concerne le nombre de logements autorisés, il diminue,lui, de 3 % pour le 1er trimestre 2012, par rapport au 4e trimestre 2011 tandis que celui des mises en chantier augmente de 1.3 %.
En revanche, sur un an, les notaires notent des évolutions à fin mars 2012 nettement positives (+ 14 % en autorisations et + 9.9 % en mise en chantier), tirées notamment par le logement collectif (+ 33.9 % et + 23.1 % respectivement). Et de confirmer : le ralentissement des prix, déjà observé fin 2011, s’installe, selon les données avancées tirées des derniers avants-contrats.
Côté crédit immobilier, ils rappellent aussi le fait que la distribution connaît une chute brutale depuis début 2012 : 32 % sur quatre mois par rapport à 2011. Ce recul est en partie dû à l’anticipation provoquée par les annonces de réduction des aides publiques (dispositif Scellier et PTZ+) mais il s’explique aussi, et surtout, par la conjoncture, l’attentisme pré-électoral et le durcissement des conditions d’octroi des prêts.
Perspective binaire
Dans cette conjoncture, deux scénarii sont envisageables, selon eux :
Le premier scénario : « Les taux d’intérêt restent à leur niveau actuel (voire continuent à baisser) ce qui est le cas actuellement. La nouvelle politique fiscale immobilière et plus généralement patrimoniale mise en oeuvre reste modérée avec notamment l’aménagement du calcul de l’impôt sur les plus-values immobilières sur 22 ans au lieu de 30 ans. La nouvelle législation sur l’encadrement des loyers n’est pas dissuasive pour les investisseurs. » Les perspectives annoncées début 2012, dans le marché de l’ancien, resteraient alors les mêmes : une baisse des volumes de 10 à 15 % (entre 700.000 et 740.000 ventes) et une baisse des prix de 5 à 10 %.
Le deuxième scénario : « Les taux d’intérêt, que ce soit pour des raisons nationales ou internationales augmentent très sensiblement, désolvabilisant les acquéreurs potentiels. Les nouvelles législations fiscale en matière de patrimoine ou civile en matière de location créent une perte de confiance, une peur et une incertitude quant à l’avenir, entraînant, comme c’est déjà le cas pour les primo-accédants, un retrait du marché immobilier des séniors et des classes moyennes. » Dans ce cas, la baisse des volumes fera que l’on passera en-dessous des 700.000 ventes et sera accompagnée des baisses de prix bien plus importantes.
Pour le neuf, les Notaires de France prédisent déjà que 2012 ne sera pas une bonne année, et ce, quel que soit le scénario.D’une part, les nouveaux coups de rabot annoncés dans le programme socialiste sur les niches fiscales, devraient faire fuir les investisseurs. D’autre part, les accédants à la propriété ne devraient pas être plus nombreux qu’en 2011. Mais ils rappellent toutefois que, quoi qu’il en soit, l’évolution de l’immobilier sera liée aux décisions du nouveau gouvernement.

Les taux de crédit se sont établis en moyenne à 3.94% en décembre 2011, reprenant 8 points de base par rapport aux deux mois précédents. Les analystes prévoient une remontée aux alentours de 4.25 d’ici à l’été 2012.

Hausse ou pas hausse ? La question est sur toutes les lèvres depuis quelques semaines, alors que l’avenir du secteur de l’immobilier reste incertain.

L’Observatoire Crédit Logement/CSA, publié ce jeudi, indique que le taux de crédit a gagné 8 points en décembre 2011 par rapport au mois précédent, soit un bond de près de 70 points de base par rapport au plus bas niveau depuis 1945 atteint en novembre 2010 (3.25%).  » La structure de la production s’est déformée avec la remontée des taux et au 4e trimestre 2011, seulement 47.2% de la production réalisée était à un taux inférieur à 4.0%, contre 95% en 2010″, note l’Observatoire.

Chute à prévoir en 2012

La durée des prêts s’établit, quant à elle, à 214 mois au 4e trimestre 2011, soit 242 mois pour l’accession dans le neuf et 229 mois pour l’accession dans l’ancien. Au trimestre précédent, ils avaient bénéficié d’une stabilisation avec une moyenne d’environ 216 mois. Mais depuis octobre dernier, la durée moyenne diminue pour retrouver 212 mois en décembre 2011, niveau qui était le sien au 2e semestre 2009. « La nécessité (pour les banques) de ‘marger’ sur la production nouvelle, la raréfaction des ressources disponibles sur les marchés et la remontée progressive du coût des ressources maintiennent la pression à la hausse des taux qui devrait s’accompagner d’un nouveau recul des durées moyennes », explique l’Observatoire.

De côté des crédits immobiliers, la tendance est à la baisse, poursuit Crédit Logement. Ainsi, le montant des crédits immobiliers prêtés par les banques s’est élevé à environ 160 Md€ en 2011, soit une légère baisse de près de 5% par rapport à 2010 (168 Md€). Mais l’économiste Michel Mouillart, auteur de l’étude, prédit une « forte chute  » en 2012, aux environs de 130 Md€ (-20%). Il avance trois causes principales : « Moindre demandes des emprunteurs ; suppression du PTZ pour les achats de logements anciens ; forte baisse de l’avantage fiscal Scellier « .

Pour rappel, les crédits accordés se répartissent comme suit : 29% dans le neuf ; 62.8% dans l’ancien ; 8.2% pour les travaux de rénovation.

Finies la SHOB et la SHON ! Dorénavant, on parlera simplement de surface de plancher. Le décret relatif à cette notion applicable dès le 1er mars 2012 vient de paraître et doit permettre d’unifier et de simplifier le mode de calcul pour les surfaces de logements qui jusqu’alors se définissaient en termes de SHOB (surface hors œuvre brute) ou SHON (surface hors œuvre nette).

Ces deux termes bien souvent compliqués pour les particuliers comprenaient tous deux l’épaisseur des murs : aussi conduisaient-ils les demandeurs à choisir des murs peu épais afin de disposer de plus d’espace, quitte à réduire l’épaisseur des murs et par conséquent l’isolation. Dorénavant, le décret, introduit par la loi Grenelle 2, vise à améliorer l’isolation des logements sans pénaliser la surface habitable. Selon un communiqué de Benoist Apparu publié en novembre : « la non prise en compte des murs extérieurs [dans ce calcul] incitera à une bonne isolation et permettra de dégager un bonus en termes de constructibilité de l’ordre de 10% ».

Les surfaces déductibles du calcul

Dans le détail, le décret précise la définition de la surface de plancher introduite par l’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011, en indiquant les surfaces déductibles, soit les surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ; les vides et les trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ; les surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ; les surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres ; les surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ; les surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ; les surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ; et enfin, les surfaces de plancher d’une surface égale à 10 % affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

Détail sur l’emprise au sol

Le décret s’attache aussi à expliquer la notion d’emprise au sol afin de savoir si le projet nécessite ou non une déclaration préalable ou une demande de permis de construire. Cette notion a pour objectif de garder un contrôle préalable sur certaines constructions qui sont exclues du calcul de la surface de plancher, telles les constructions non closes comme les hangars ou les constructions dédiées au stationnement. La notion est également utilisée pour apprécier si un projet de construction soumis à permis de construire peut être dispensé de l’obligation de recourir à un architecte.

L’année 2012 voit le relèvement de la TVA à 7% pour les travaux d’entretien et de rénovation. Toutefois, un amendement prévoit un délai transitoire pour son application, maintenant un taux à 5,5% pour les devis signés avant le 20 décembre 2011 pour les travaux réalisés dans les logements.

L’annonce n’a pas manqué de faire grincer des dents les artisans et professionnels du bâtiment. D’une seule et même voix, la Fédération française du bâtiment (FFB), la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), le Syndicat national des aménageurs lotisseurs (Snal) et l’Union des maisons françaises (UMF) ont exprimé leur colère contre « les conséquences désastreuses des mesures » du Gouvernement.

En 2011 déjà, les niches fiscales avaient subi un coup de rabot de 10%. L’article 83 de la loi de finance pour 2012 enfonce le clou, avec une diminution de 15% des réductions d’impôts. Voire plus pour certains dispositifs…

La réduction d’impôt Scellier, pour les investissements locatifs, est baissée à 13% pour les logements neuf BBC. En 2011, elle était déjà passée à 13% pour les logements non BBC – qui ne bénéficient plus, aujourd’hui, de ce dispositif.

Toutefois, le taux de 22% est conservé si l’on signe un contrat de réservation ou un compromis déposé au rang des minutes du notaire ou enregistré au plus tard le 31 décembre 2011, et que l’on signe l’acte notarié d’ici au 31 mars 2012. Le dispositif doit, par ailleurs, disparaître à la fin de l’année.

Scellier à 13%, Censi-Bouvard à 11%

Le dispositif Censi-Bouvard, pour la location en meublé non professionnel (LMNP), subit aussi une nette restriction. La location en résidences étudiantes, de loisirs et de santé ne donne plus droit qu’à une réduction d’impôt de 11% contre 18% auparavant.

Comme pour le Scellier, le taux précédent est maintenu si l’investisseur s’est engagé devant notaire avant le 31 décembre 2011, et s’il signe avant le 31 mars 2012. Le Censi-Bouvard bénéficie, en revanche, d’un sursis, puisqu’il ne devrait pas disparaître avant le 31 décembre 2014.

Les plus-values immobilières taxées plus longtemps

L’exonération fiscale des plus-values immobilières sera plus lente pour les ventes réalisées après le 1er février 2012. Les plus-values sur les résidences secondaires ne seront pas imposées après 30 ans de détention du bien, contre 15 ans aujourd’hui. Une exonération partielle progressive, en fonction de la durée de détention, est instaurée.

En parallèle de ces restrictions, les avantages fiscaux sont également plafonnés à 18.000 euros plus 4% du revenu imposable, contre 6% l’an passé.

Les temps sont durs pour le nouveau prêt à taux zéro (PTZ+) et l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ). Le premier subit même une franche redéfinition ! Favorisant déjà l’acquisition de logements à forte efficacité énergétique, l’aide financière destinée aux primo-accédants ne sera plus proposée qu’à l’achat d’un logement neuf. Une exception notable : les logements anciens vendus par les bailleurs sociaux à leurs occupants. Sont concernées les offres de prêt émises à partir du 1er janvier.

Un décret modifie cependant la définition du logement « neuf », à compter du 1er juin 2012. Le terme inclut désormais les habitations ayant subi une rénovation de très grande ampleur, « qui conduisent à la production d’un logement neuf, au sens du régime fiscal de la TVA ».

Mise en place de plafonds de ressources
La loi de finances pour 2012 prévoit également une diminution de l’enveloppe globale allouée au PTZ+. Résultat : le PTZ+, auparavant accessible sans condition de ressources, est aujourd’hui réservé aux ménages les moins aisés.

Un décret fixe les plafonds de revenus annuels, en fonction de la zone d’habitation (A, B1, B2 ou C) et de la composition du foyer. Il indique également que la durée maximale du PTZ+ est limitée à 25 ans, contre 30 auparavant.

Eco-prêt et crédit d’impôt sur le développement durable
2012 est aussi l’année de la restriction pour l’éco-prêt à taux zéro, destiné aux propriétaires réalisant des travaux d’économie d’énergie. Il était, jusqu’à maintenant, compatible avec le crédit d’impôt sur le revenu au titre des économies d’énergie et du développement durable. Mais, à partir du 1er janvier, ce double avantage n’est plus octroyé qu’aux foyers dont les revenus ne dépassent pas 30.000 euros.

Le secrétaire d’Etat au logement Benoist Apparu a présenté en Conseil des Ministres, ce mercredi 4 janvier, une ordonnance « portant clarification et simplification des procédures d’élaboration, de modification et de révision des documents d’urbanisme ». Devant entrée en vigueur au plus tard le 1er janvier 2013, elle prévoit notamment quatre procédures principales d’évolution des SCoT et des PLU.

L’ »Urbanisme de projets » voulu par le secrétaire d’Etat au logement, Benoist Apparu, avance à grands pas. Ce mercredi, une nouvelle étape importante a été franchie avec la présentation de cette ordonnance en Conseil des Ministres, qui vise à simplifier les règles d’urbanisme et ainsi, « à remédier aux défauts des procédures actuelles d’élaboration, de modification et de révision des documents d’urbanisme ».

« Ces procédures sont en effet insuffisamment adaptées aux nouveaux objectifs et au contenu du schéma de cohérence territoriale (SCoT), devenu un véritable outil au service du développement durable, précise le compte rendu du Conseil des Ministres. Par ailleurs, la juxtaposition, au fil des évolutions législatives, de multiples procédures applicables aux plans locaux d’urbanisme (PLU) a rendu l’ensemble complexe et peu lisible. Ce manque de cohérence d’ensemble est source d’insécurité juridique et de contentieux. »

Envisagées par les groupes de travail formés par le ministère, se précisent ainsi les mesures d’évolution des SCoT et des PLU. Quatre procédures principales seraient ainsi prévues : révision, déclaration de projet, modification, modification simplifiée.

L’ordonnance prévoit également de faciliter l’évolution des PLU intercommunaux en cas de changement de périmètre de l’intercommunalité.

Les collectivités accompagnées
Toutes ces mesures touchant directement les collectivités territoriales, il est précisé que « L’Etat [les] accompagnera au cours de l’année 2012 pour préparer la mise en œuvre de cette réforme ». Dite réforme qui devrait entrer en vigueur au plus tard le 1er janvier 2013.

Avec 3.93 % en moyenne, les taux de crédits immobiliers remontent en décembre après s’être à peu près stabilisés pendant plusieurs mois jusqu’en septembre avant de reculer en octobre pour se stabiliser de nouveau en novembre.

Dans ce contexte, la part de la production réalisée à taux variable remonte aussi pour s’établir à 5.2% en décembre 2011, contre 4.8% en moyenne au 4ème trimestre 2011, selon une étude de l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

De son côté, la durée moyenne des prêts s’élève à 209 mois : «Après la remontée des durées constatée au début de l’année 2011, le 3ème trimestre avait bénéficié de leur stabilisation avec une durée moyenne de 216 mois (215 mois en juin 2011). Depuis octobre, la durée moyenne diminue rapidement et a retrouvé le niveau qui était le sien à l’été 2010», souligne l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

Quant à l’évolution du coût relatif des opérations par emprunt, il est toujours inégal, avec toutefois une tendance à la baisse qui semble se poursuivre depuis juin. Ainsi, le coût s’élève à 3.78 années de revenus en décembre 2011.

Enfin, la progression de l’apport personnel «reste soutenue (+ 11.8 % en 2011 après + 6.1 % en 2010) et elle continue à transformer l’équilibre des plans de financement des opérations immobilières», conclut l’étude.

Finies la SHOB et la SHON ! Dorénavant, on parlera simplement de surface de plancher. Le décret relatif à cette notion applicable dès le 1er mars 2012 vient de paraître et doit permettre d’unifier et de simplifier le mode de calcul pour les surfaces de logements qui jusqu’alors se définissaient en termes de SHOB (surface hors œuvre brute) ou SHON (surface hors œuvre nette).

Ces deux termes bien souvent compliqués pour les particuliers comprenaient tous deux l’épaisseur des murs : aussi conduisaient-ils les demandeurs à choisir des murs peu épais afin de disposer de plus d’espace, quitte à réduire l’épaisseur des murs et par conséquent l’isolation. Dorénavant, le décret, introduit par la loi Grenelle 2, vise à améliorer l’isolation des logements sans pénaliser la surface habitable. Selon un communiqué de Benoist Apparu publié en novembre : «la non prise en compte des murs extérieurs [dans ce calcul] incitera à une bonne isolation et permettra de dégager un bonus en termes de constructibilité de l’ordre de 10%».

Les surfaces déductibles du calcul
Dans le détail, le décret précise la définition de la surface de plancher introduite par l’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011, en indiquant les surfaces déductibles, soit les surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ; les vides et les trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ; les surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ; les surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres ; les surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ; les surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ; les surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ; et enfin, les surfaces de plancher d’une surface égale à 10 % affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

Détail sur l’emprise au sol
Le décret s’attache aussi à expliquer la notion d’emprise au sol afin de savoir si le projet nécessite ou non une déclaration préalable ou une demande de permis de construire. Cette notion a pour objectif de garder un contrôle préalable sur certaines constructions qui sont exclues du calcul de la surface de plancher, telles les constructions non closes comme les hangars ou les constructions dédiées au stationnement. La notion est également utilisée pour apprécier si un projet de construction soumis à permis de construire peut être dispensé de l’obligation de recourir à un architecte.

Un décret publié au JO le 7 décembre 2011 porte de 20 à 40 m2 la surface hors œuvre brute maximale des extensions de constructions existantes, situées dans les zones urbaines des communes couvertes par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, soumises à la procédure de déclaration préalable. Au-delà des 40 m2, les chantiers d’extensions nécessiteront un permis de construire. Selon Antoine Daubré-Vignier, responsable juridique à l’UNSFA : « La règle est de défendre le bien commun. Le syndicat est par conséquent ému à deux titres, celui du bien commun et celui du recul de l’Etat et de son autorité ainsi que le recul des pratiques ».

Toutefois, le décret précise qu’entre 20 et 40 m2, sont également soumises à la procédure de permis de construire les extensions qui ont pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà de l’un des seuils fixés par le code de l’urbanisme pour le recours obligatoire à un architecte (170 m2). Ainsi, le Conseil National de l’Ordre des architectes réagit : « Les dispositions prises confirment, comme l’avait réclamé fermement le président de l’ordre au printemps, que le recours à l’architecte reste obligatoire et que le champ dérogatoire reste attaché au seuil des 170 m². Cependant, cette victoire reste teintée d’amertume, car elle est fortement tempérée par l’ordonnance surface parue il y’a peu, qui prévoit de supprimer la Shon et la SHOB au profit de la nouvelle surface plancher, et que le décret en attente de parution ne semble pas avoir transposé à « droit constant ». Le seuil devrait, de fait, diminuer. Si tel ne devait pas être le cas, l’intérêt public de l’architecture serait en danger ».

Enfin, le décret supprime l’obligation de déposer un permis de construire pour toute modification du volume d’une construction entraînant également le percement d’un mur extérieur, quelle que soit la surface créée.

A noter que ce décret entre en vigueur le 1er janvier 2012, sauf en ce qui concerne les demandes d’autorisation d’urbanisme déposées avant cette date, auxquelles restent applicables les dispositions antérieures du code de l’urbanisme.